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用心經營的商家+優秀的專業市場=成功的行業營銷平臺!

http://www.wzsgcvm.cn   2013-03-22  來源:皮界報

    記者:在中國,商業地產經過了哪些階段?目前存在哪些問題?在當前情況下,優秀的商業地產應該具備哪些要素?站西這個商圈未來發展前景如何?財富天地項目在這里面擔當了什么使命和角色?
    盧廣:在業內人的眼里,商業地產在中國發展才二十多年,但是這個范疇非常大。廣州最早的專業市場,雛形應該是在西湖路燈光夜市那樣的路邊攤,形成一個個小檔口,這是中國專業市場最早的發展形式,很不發達,因為是計劃經濟,整個經濟氛圍也沒有起來。到了市場經濟以后,消費者對這一塊的需求才開始大起來,產生了馬路經濟,小商品市場也多了起來,燈光夜市更多。
    在廣州,專業市場與義烏、海寧等市場比起來,有些不一樣,廣州專業市場都是自發形成的,沒有政府規劃,都是自己逐步逐步擴大。我們讀高中的時候,記得在高第街,有最早的鞋子批發市場,我們學校門口就有很多賣鞋子的,越來越多,很多店面就都改成買鞋子的。現在在中國,做得比較大的專業市場,是有政府背景的,甚至很多是直接參與的,有些政府官員直接兼任總經理。但是廣州不是,基本都是私營的,國企做專業市場的很少,除了我們越秀地產,好像還沒有國企直接建設和經營專業市場。


記者:發展了二十年,廣州專業市場有哪些不足呢?
盧廣:我覺得,從發展階段上看,廣州專業市場都是在現有商圈上逐漸擴大起來。有一定盲目性,政府沒有一個很系統的規劃,私人開發商一般就是認為這個地方好,包下來,就開發了。
二十年發展下來,廣州專業市場總體來說比較順利,但是這個過程,有成功有失敗。有些開發商的想法過于簡單,認為商業地產就是專業市場,做衣服就是衣服,做鞋子就是做鞋子,其實事實并非如此。就財富天地來看,廣州主要以站西鞋城為集散地,估計有二十幾家。延伸了很多問題,最基本的,大家從表面都能看到就是缺乏高層次的統籌,交通堵塞十分嚴重,商業布局十分混亂,也沒有相關配套規劃,消防有隱患、治安管理亂、住宅與市場混雜。很多住宅變成了倉庫,寫字樓。另外,整個市場無序的發展,好做,大家一窩蜂來做,有的運氣好,注重經營管理,結果就好,有的只是想趕快弄一筆錢,把投資收回來,沒有利益的連續性。


記者:現在每個大城市的專業市場都很多,您覺得一個優秀項目要具備哪些要素?
盧廣:規模非常重要,還要有一個好的定位,要符合專業市場的要求。規劃、設計、經營、管理都要跟上,經營理念是持續性的,不斷改進完善,而不是趕快把投資收回來。此外,具備了一個好的投資理念,持續性做旺一個場,必須具備強大實力,包括資金實力,本身建設實力,高標準嚴要求,規劃設計是最超前的,配套上是最先進的,要肯花錢。所以財富天地在廣州區域是超前的,二十年不會落后。比如有足夠的停車位,平層交通樞紐,大氣亮麗的裝修風格,還有周邊廣場的美化。寫字樓和公寓連在一起,地下也有過街隧道,人流車流都會得到很好疏通。
除了有一個很好的硬件外,軟實力也很重要,包括資金和經營團隊。這個團隊不是臨時招一幫人就可以,而是有沉淀的,有做白馬的,有做皮具城的,從策劃到招商到運營到管理,一條龍的人才都有。這個隊伍是綜合運營隊伍,專業市場的經驗相對豐富。尊重市場規律,把經驗貫徹到新的實踐項目里面去。從規劃到設計到建設到招商到運營,到將來持續的經營,已經做好了全面統籌。我們最重要的理念是幫助商家,一起去創作更大的事業。在這里面,我們做得好,商家才會進來,否則我們所做的都是空談。


記者 :你認為站西商圈未來發展前景如何?財富天地會在這里扮演一個什么角色?
盧廣:這個不言而喻,隨著我們項目的崛起,立志打造站西專業市場新龍頭。我來這個項目時,跟很多專業市場老總說,我們加入到這個商圈里面,對于商圈來說是有百利而無一害的。實際上,從招商情況下,認租的商家很多是從外地來的,比例很高,因為他們就是看好我們這個新的項目,有的是周邊老市場來的,有的商家一拿就是幾百上千平方,他們不會進小專業市場,因為檔次、形象配套是滿足不了他們的需求。有的商家想把公司直接搬過來,我們的硬件能給這些有實力的商家更好的交易平臺。
廣州政府不去主導專業市場,或者是去城郊地區建設,但這些商家并不愿意去那么遠的地方,除非是硬逼的強勢行為,他們更愿意在成熟的商圈發展。所以,我們是為這個站西商圈添磚加瓦,有人說是第五代專業市場,但是我還不敢這樣斷言,因為現在對于分代還沒有一個嚴謹的說法。就我自己來看,個人觀點,應該不是5.0,也是4.0以上了。


記者:為什么有一些商家一開始發展很好,后來就垮掉了?而且現在炒鋪的商家也很多,如何看這個問題?
盧廣:這個不一定。一個商場,有做得很好的,很有實力,有的則是中檔的。到最后可以發現,最大的后來掉下來了,原來不出名的后來越做越好,因為注重持續經營。原來好的商家,老板賺錢后就去炒股票,去開礦,自己最初的品牌就死掉了。所以我們有一個概念,商業地產,一定是有商業在先,我們作為業主,只是提供硬件配置,提供場地,最終能不能做成生意,跟商家自己的努力密切相關。比如說,規定是九點半開門,有的下午才來,說的是六點關門,但是四點就跑掉了,不用心去經營。第二個情況是,在產品研發和投入上,經常去抄版,自己沒有定位,不研發,不搞消費者調研,總想著瞎貓碰上死耗子,突然就賺到了很多,然后就滿足了。剛開始創業的商家很多是這樣的。所以說,除了我們提供的服務,更重要的就是商家有沒有用心去經營,自己有沒有全心付出,否則,總是把責任推給業主,認為是業主不做宣傳推廣。我們做了二十年專業市場,這樣的怨言是最多的,我就跟很多商家說,你們總嫌棄租金貴,卻不想著去挖掘好的客戶,不去用好的產品爭取客戶,不是想著如何使得自己的產品在市場上獨一無二,說得再多,都會走向失敗。
就我了解,現在專業市場抄鋪商家所占比例很大,老是想著賺快錢,不愿意沉下心來好好做。所以,我經常跟我的客戶強調一點:商家和業主是一個整體,商家不要總是想著旺不旺,如果你們不用心經營,三天打魚兩天曬網,不說三五年,就是二十年,這個市場都不會旺起來。這個概念很重要,老是指望一兩年就旺,一來就跟我談租金是不尊重市場發展規律。我說我不會跟你談租金,這個時候談沒有意義和價值,要么我旺了你再來吧,不要老是想搭順風車。媒體也應該不斷去引導這種觀念:不要想著炒鋪,先想著把自己做強大。


記者:白馬發展很好,也是越秀地產的項目,秘訣是什么?
盧廣:秘訣就是先進的經營理念。你是為誰?我們在為誰?我個人覺得是為商家做實事,不是想著在這里賺多少錢,而是想著如何讓商家賺更多的錢。跟其他專業市場的區別就在于,我們把錢拿出來做宣傳推廣,而不是收了商家的錢就不管了,我們是不斷投入的,不斷提升自己,不斷提高市場知名度。比如白馬,每年都有龐大資金投入到宣傳里面,現在它達到了國際水平,經營管理理念也達到了新的高度。所以我們這個財富天地也會用這個“秘訣”來發展,按照國際最高管理標準來運營。先做事,再賺錢。


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